【令和8年度改正】住宅ローン控除はどう変わった？ポイントをわかりやすく解説

令和8年度の税制改正で、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の制度が大きく見直されました。適用期限が5年延長されるとともに、中古住宅への優遇が拡充される一方、一部の住宅は控除額が引き下げられています。令和8年（2026年）1月1日以降に入居する方から新しいルールが適用されます。

そもそも住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入・新築した場合に、毎年の税金（所得税や住民税）が安くなる制度です。

毎年12月末時点の住宅ローン残高に0.7％をかけた金額が、所得税から差し引かれます。所得税から引ききれなかった分は、翌年の住民税からも一部（最大9.75万円）差し引かれます。

制度の基本スペック（令和8〜12年）

控除率

0.7%

最長控除期間

13年

適用期限

令和12年末

計算例：年末のローン残高が3,000万円の場合
3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円 が毎年の税金から差し引かれます（最大13年間）

適用期限が5年延長
令和7年末で終わる予定だった制度が、令和12年（2030年）12月31日まで延長されました。

中古住宅の優遇が大幅に拡充
省エネ性能の高い中古住宅は、控除期間が10年→13年に延長され、借入限度額も引き上げられました。新築に近い水準の優遇が受けられるようになります。

子育て・若者夫婦世帯への優遇が中古にも拡大
これまで新築のみだった借入限度額の上乗せ措置が、中古住宅にも適用されるようになりました。

省エネ基準適合住宅の借入限度額が引き下げ
新築・中古ともに「省エネ基準適合住宅」（ZEH未満）は借入限度額が下がりました。より性能の高い住宅を選ぶメリットが一層大きくなっています。

令和10年以降は「危険な場所」の新築が対象外に
令和10年（2028年）以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」に新築した住宅は対象外になります。また、省エネ基準適合住宅（ZEH未満）の新築も原則対象外となります。

控除の対象となる借入残高の上限（借入限度額）は、住宅の省エネ性能と世帯の種類によって異なります。控除期間はすべて13年、控除率は0.7%です。

住宅の種類	一般世帯改正前→改正後	子育て・若者夫婦世帯改正前→改正後	控除期間
認定住宅長期優良・低炭素住宅	4,500万円変わらず	5,000万円変わらず	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円変わらず	4,500万円変わらず	13年
省エネ基準適合住宅 ※令和10年以降は買取再販のみ対象	2,000万円 3,000万→2,000万	3,000万円 4,000万→3,000万	13年
その他の住宅省エネ基準を満たさない	世帯を問わず対象外令和6年以降に建築確認を受けた新築		—

※子育て世帯：19歳未満の子どもがいる世帯　若者夫婦世帯：夫婦のいずれかが40歳未満の世帯（入居年の12月31日時点）

今回の改正で最も大きく変わったのが中古住宅です。省エネ性能が高い中古住宅は、控除期間が10年から13年に延長され、借入限度額も引き上げられました。

住宅の種類	一般世帯改正前→改正後	子育て・若者夫婦世帯改正前→改正後	控除期間
認定住宅長期優良・低炭素住宅	3,500万円 3,000万→3,500万	4,500万円 3,000万→4,500万上乗せ新設	13年（改正前：10年）
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円 3,000万→3,500万	4,500万円 3,000万→4,500万上乗せ新設	13年（改正前：10年）
省エネ基準適合住宅	2,000万円 3,000万→2,000万	3,000万円なし→3,000万新設	13年（改正前：10年）
その他の住宅省エネ基準を満たさない	2,000万円世帯を問わず変わらず・上乗せなし		10年（変わらず）

住宅ローン控除では、家の「省エネ性能」によって4段階に区分され、性能が高いほど控除が有利になります。購入前に不動産会社や建築会社に確認しておきましょう。

区分	性能の目安
認定住宅（長期優良・低炭素住宅）	最も高水準。省エネだけでなく耐久性・耐震性なども高い基準をクリアした住宅。着工前に行政の認定が必要。
ZEH水準省エネ住宅	断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上。高い断熱性と省エネ設備を備えた住宅。
省エネ基準適合住宅	断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上。現行の最低省エネ基準を満たした住宅。
その他の住宅（省エネ基準不適合）	上記の基準を満たさない住宅。新築は原則として控除の対象外。中古は一部対象。